?体外受孕的过程不复杂吗，体外受孕的过程主要包括五个方面：医生确诊、身体检查、监控排卵、进行手术以及术后复查

　　1、医生确诊：体外受孕并不是所有人都可以采用的，需要在医生确诊夫妻两人因患有不孕不育症无法自然受孕才能进行。体外受孕多用于男性不育症，如勃起障碍、无精症、少精症、弱精症、**不液化症等试管婴儿缺陷的研究报告。

　　2、身体检查：在进行体外受孕前，需要对女性身体进行各项检查，包括内分泌功能检查、B超检查、子宫腔镜检查、传染性疾病的检查等。

　　3、排卵监控：一般在医院采用B超监控的方法，在女性排卵期里受孕成功率相对高一些。如果有需要，通过打排卵针、吃排卵药这种辅助方法促排卵。

　　4、进行手术：将体外培养的胚胎植入女性体内。平均每三个胚胎中有两只着床失败，顺利着床概率大小与母亲孕龄、子宫接纳度和胚胎质量有关。

　　5、术后复查：如果进行体外受孕后身体有不适感严重，应及时就医。一般在体外受孕7天后到医院复查是否已经成功受孕。

　　注：以上内容仅供参考，就医请遵医嘱

准妈必备!孕妇吃黑枸杞的5大好处一览

　　提到孕妇能吃枸杞吗？很多人都会回答可以吃。确实，孕妇吃枸杞的好处诸多。但孕妇孕妇可以吃黑枸杞吗？其实也是可以的。那么孕妇吃黑枸杞有什么好处呢？今天小编就为大家带来孕妇吃黑枸杞的5大好处。

　　黑枸杞对孕妇有好处吗

　　孕妇吃黑枸杞的5大好处一览

　　黑枸杞性温和，不寒凉不大热，对于孕妇而言是一种非常好的滋补食物。其内富含丰富的蛋白质、氨基酸、花青素、矿物质、脂肪以及多种维生素，孕妇食用后不管对自己还是胎儿都是有好处的。

　　下面我们来看看孕妇食用黑枸杞后，具体有哪些好处：

　　1:价格、补充营养

　　黑枸杞中富含的脂肪、糖类、蛋白质、维生素、胡萝卜素以及钙、铁、镁等都是孕妇身体所需额外营养，孕妇食用后能滋补强身、增强免疫力。

　　2、美容护肤

　　黑枸杞中含有大量的花青素，孕妇摄入花青素后不仅能防止皮肤皱纹的提早生成，更能消除体内有害的自由基。此外，这些花青素还能帮助孕妇去除色斑、延缓皮肤衰老。

　　孕妇吃黑枸杞有什么好处

　　3、改善睡眠质量

　　经过多年临床实践发现，孕妇食用黑枸杞能有效的改善睡眠情况，提高睡眠质量。

　　4、促进胎儿生长

　　黑枸杞中富含100多种人体所需的营养元素，这些元素能补充孕妇体内缺少的营养物质，从而促进胎儿的生长发育。

　　5、增进视力

　　黑枸杞中的花青素可促进视网膜细胞中视紫质的再生成，可预防重度近视及视网膜剥离，从而起到增进视力的作用。

　　不管是吃红枸杞还是黑枸杞，孕妇食用都是有讲究的，通常情况下食用过多枸杞容易引发胎动，因此不能多吃;泡煮时间太长容易导致营养流失，所以泡煮时间都不宜过长请问做试管的费用可以报销吗。因此，孕妈们食用枸杞前应先了解孕妇吃枸杞有哪些注意事项。

　　孕妇吃黑枸杞能美容护肤、增进视力等

　　孕妇每天吃多少黑枸杞合适

　　通常情况下，孕妇如果过量食用黑枸杞，多多少少都会给身体带来伤害，主要表现为上火、影响消化、引发胎动。建议孕妈们每天食用黑枸杞不宜超过2克，且一次性不要吃太多，可以分成多次食用。

　　需要注意的是，身患高血压、性情太过急躁以及正在刚买发烧的孕妇食用黑枸杞可能会出现一些不良的症状，所以并不建议食用。另外，在使用黑枸杞过程中不宜吃生冷、油腻、荤腥等食物，这样容易**肠胃。

　　以上就是关于孕妇吃黑枸杞的好处介绍。其实，孕妇食用黑枸杞还是很不错的【新闻】，有条件的孕妈们在孕期不妨都吃一点试试看，切身体验一下有什么好处。

范冰冰捐卵公告]津滨发展(000897)房地产估价报告

　　受我公司委托，我们对位于天津开发区宏达街19号的滨海投资服务中心大楼进行了房地产评估。评估目的是为委托方整体转让被评估房地产提供市场价值参考。

　　估价对象建筑面积65400平方米，土地用途为商业用地。使用权终止日期为2038年11月7日。

　　评估人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在实地调查和广泛收集相关市场信息和评估对象信息的基础上，综合分析了影响评估对象公开市场价值的有利和不利因素。根据国家有关房地产评估的法律法规和评估目的，按照科学的评估程序，采用适当的评估方法，对评估对象进行了评估计算，确定评估对象为2009年

　　2008年8月31日，整体转让条件下的市值为人民币561，790，000元(四舍五入至万元)，大写人民币伍拾陆万壹仟柒佰玖万元整，详见《估价结果明细表》。

　　1.评估人员在本评估报告中陈述的事实是真实的，本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自己的公正的专业分析、意见和结论，但受本评估报告中说明的假设和限制的限制。

　　3.估价人员与本估价报告中的估价对象无利害关系，与当事人无个人利益或偏见。

　　4.评估人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，并撰写本评估报告。

　　1.本估价报告中的市场价值是指在采用市场价值标准并假设不存在法定优先受偿权的情况下，估价对象最有可能形成的客观合理的价值。所谓公开市场，是指交易双方以最大限度地追求经济利益为目标，掌握了必要的市场信息，有充足的交易时间，对交易对象具备必要的专业知识的竞争性市场。此外，市场交易条件的披露不具有排他性，即所有市场主体可以平等、自由地参与交易，同时满足以下条件：

　　(2)有合理的时间进行交易谈判，谈判可以考虑到财产的性质和市场条件；

　　2.估价对象的产权以委托方提供的房产证记录为准。我们没有在有关主管部门面前核实房产证登记内容的真实性。委托方保证估价对象的产权、土地面积、建筑面积以委托方提供的房产证记录为准。我们没有做过专业的测量，也没有理由怀疑证书上的数据与实际数据不符。

　　4.对于估价对象的建筑结构，我们只做了普查，没有进行结构检测，无法确定该结构是否存在内部安全隐患。本次评估假设评估对象的建筑结构是安全的。

　　5.根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前出租给天津经济技术开发区管委会，租期至2013年9月30日，租金水平为3.31元/天平方米，略高于客观租赁水平。鉴于本次评估的目的是了解整体转让条件下房地产的市场价值，本次评估仅基于正常的市场租金水平，未考虑有限租赁对评估对象评估价值的影响。请提醒我们

　　6.本报告中的评估价值是指在满足市场价值标准、满足评估假设和限制、假设没有法定优先受偿权的条件下，评估对象在评估时的市场价值，包括市场地价和预计转让过程中应发生的各种税费。

　　1.本报告中的市场趋势分析等专业意见是推断出来的，p

　　2.委托方提供的房产证是本次评估的重要依据，评估人员对此给予了必要的重视。委托方对该信息的真实性、合法性和完整性负责，我公司对由此造成的后果及相关责任不承担任何责任。

　　3.本报告仅供委托方评估之用。报告中的相关意见和结论仅供参考，不负责其他用途。

　　6.本次评估基于上述假设和限制。如果上述假设和限制发生变化，则必须相应调整本报告的结果。

　　资质等级：国家一级房地产评估机构(证书编号。郑石字第070号，有效期自2009年7月1日至2012年6月30日)

　　在全国范围内从事土地评估业务(注册号：A200944004，有效期至2010年6月)

　　经过估价对象的相邻公交站为“投资服务中心”站，公交主线936(段)936

　　建筑分为A、B、C、D四个区域，A、B、C区域呈之字形结构。范冰冰捐卵a区和b区

　　本报告中的评估价值是指评估对象在满足市场价值标准、满足评估假设和限制条件下，并假设未确立法定优先受偿权的情况下，评估时的市场价值，包括市场地价和预计转让过程中应发生的各项税费。范冰冰捐卵七。估价基准

　　本评估报告遵循独立、客观的原则

　　、公正、科学的基本原则下，范冰冰捐卵结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

　　估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。

　　考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。

　　根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。

　　房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。

　　常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。

　　市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

　　收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2009

　　年 08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。

　　本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年 （自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

　　滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19号，东侧为宏达图书馆，南侧为滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。

　　估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价对象目前出租租金为3.31元/平方米·天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。

　　2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2年，与片区其它写字楼相比,剩余年限稍短；

　　3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，范冰冰捐卵均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且 D 区面积较大，导致写字楼实际使用率偏低。

　　天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404年）设“天津卫”。同年12月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖 18 个区、县，其中市辖区 15 个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县 3 个：静海县、宁河县、蓟县。

　　天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area）于1984年12月6日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术开发区位于天津市东 60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积 33 平方公里。此外，还分别在武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。

　　天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21世纪现代化国际工业新城区”为目标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。

　　估价对象位于天津开发区宏达街19号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线 路(区间) 936 路，交通便捷程度较好。三、房地产市场背景分析

　　据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品房 53408 套，二手房40422 套。一、二手房的成交比例为 1.32：1。

　　从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平方米。

　　从交易金额来看，商品房上半年共成交382.2 亿元，二手房共成交 170.8 亿元。

　　根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方米，同比上涨 115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有 12.3%的涨幅。上半年本市商品房成交均价为 6835 元/平方米，同比下降了 3.1%，与去年全年成交均价相比也下降了 1.2 个百分点。

　　二手住宅上半年交易总量为40422 套，同比上涨 112.0%，与去年下半年的交易总量相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达 184.3%。

　　二手房总成交面积为327.7 万平方米，同比上涨了 124.9%，与去年下半年的交易面积相比环比涨幅为 192.3%。

　　与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和2

　　二手房市场上半年的成交均价为 5210.4 元/平方米，同比下跌了 5.1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了 11.8%。

　　在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有明显回调。

　　需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。

　　另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了0

　　9 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。

　　天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到 1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成

　　1 座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线 年，随着中国房地产行业的制度改革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。范冰冰捐卵2002 年至2008 年，写字楼存量年复合增长率达 13.64%。

　　天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特征。

　　天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。

　　目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约40 座，其中优质写字楼有 16 座。除天津国际大厦是 1991 年建成外，其他优质物业均是在 1997 年及其后落成。根据政府统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质写字楼市场存量为533,350 平方米，整体空置率为 15.71%。从2002 年到2009 年，天津优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有 3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433 平方米，其次为友谊路和南京路区域，分别有 116,986 平方米和 93,000 平方米的写字楼空间。

　　天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在 300 平方米以下，以 150 平方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长较为明显。截至2008 年年底，共有 128 家世界 500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008

　　年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994 平方米，略低于平均每年的新增供应量47,621 平方米。

　　受 1997 和 1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在 1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金保持了一个上涨趋势，年复合增长率为 3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。

　　与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达 5.00%的增长，目前优质写字楼平均资本值达每平方米 14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。

　　☆ 目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共 19 座，预计新增供给将达 1,112,118 平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有 3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。

　　目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有限。

　　在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。范冰冰捐卵

　　未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直处在调整和成长阶段。四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最高最佳使用为保持现状。五、估价方法选用

　　常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。

　　市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

　　收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

　　估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。

　　(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象 I）的市场价格测算过程

　　本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表：

　　津滨*泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD和泰达中央商务区CBD写字楼片区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。

私立医院试管选择性别

项目总建筑面积2.46万平米，规划为2座14 层点式高层，共354户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260个。容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40年。建筑形式：采用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部设计：采用桶中桶形式、U字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高

　　9.8米。配备三部蒂森*克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。 入住时间预计为

　　2010-12，物业管理费为5.5元/平方米/月。目前销售均价为11000元/平方米。

　　津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路与泰达大街交口，项目整体占地面积87960㎡，建筑面积62424.26平方米，分为Ⅰ区A座、Ⅰ区B座、Ⅰ区C座、Ⅰ区D座，Ⅱ区A座、Ⅱ区B座、Ⅱ区C座、Ⅱ区D座， 6—8

　　层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m2～3000m2自由组合，且相邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615个地下车位。范冰冰捐卵项目于2007年11

　　月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000元/平方米，经用成本法修正，则毛坯状况下的物业销售均价为10500元/㎡。

　　滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积63842.2平方米，总建筑面积118100平米，由AB两区组合而成。

试管可以选男女嘛

A区由两幢19层的写字楼和3层商务会议展示中心及餐饮中心组成；B区由13层星级酒店和7层写字楼组成。集办公、酒店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500

　　由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统

　　素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、

　　外观设计及物业 昭示性好，中 昭示性好，中高 昭示性较好， 昭示性好，中

　　经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确定具体如下表所示：

　　估价对象房地产位于天津开发区宏达街19号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓厚。采用有限年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算：

　　经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原

　　展股份有限公司及其下属公司、滨海新区管委会等。据调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定津滨雅都天元居A座办公楼的平均租金为85元/㎡·月。

　　泰达新天地位于开发区第二大街与南海路交汇处，泰达新天地分为两部分，一部分是写字楼，总建筑面积为23000平方米；令一部分是公寓，总建筑面积 28000

　　05年2月，目前写字楼入驻率较高，租金稳定。综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为80元/㎡·月。

　　84套、高档写字间36套、大型商业10345.95平米、顶级空中别墅1套。该项目现涉外公寓、写字间部分已入住。银座大厦 A 区：首层设置 500 多平米豪华大堂，1-7 层大型商业，总计10345.95平米。8-16层高档写字间，总计36套。17---20层空中别墅1套。范冰冰捐卵银座大厦 B 区为银座公寓。根据估价人员现场调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为为75元/㎡·月。

　　经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确定具体如下表所示：

　　根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象已竣工投入使用多年，空置率已保持稳定，D区为室内花园但其面积也计入估价对象建筑面积，因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为第三大家，隔路对面即为泰达金融广场，近驻有多家银行如农业银行、兴业银行等，其东西两侧的刀把行建筑为开发区标志性建筑，设计独特，对外昭示性好，为目前开发区最高档写字楼物业，因此该片区目前写字楼集聚度较好，出租率较稳定。综合考虑估价人员认为其的空置率水平为8%。

　　根据估价人员对天津市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租的前1－3年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。考虑到估价对象物业临第三大道，与泰达金融广场形成集聚效应，对外吸引力较强，因此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增 3%，之后租金达到稳定状态。

　　风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、高三等，经我司估价人员按照根据特尔菲法对估价对象各等级风险的风险报酬率取值为：

　　根据天津市的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、估价对象用途等因素，取投资风险报酬率取值4.95%，则估价对象的报酬率为2.25+4.95%=7.2%。

　　房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。根据天津市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。具体详见《收益测算过程表》。

　　房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维护税、印花税、教育费附加等,根据国家及天津市税法的相关规定取值。具体详见《收益测算过程表》。

　　⑤、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保证金按 2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.25%计算，根据国务院于2008年10月8日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免征收。

　　⑥、收益年期确定：根据估价对象房地产证记载，土地使用年限至2038年11月07

　　根据前面确定的租金水平及收益测算相关技术指标,可得估价对象I的收益评估值，具体测算过程详见《收益测算过程表》。

　　综上，采用市场比较法测得估价对象I房地产估价单价为9,290元/平方米，采用收益还原法测得估价对象 I 房地产估价单价为 8,740 元/平方米，二者相差约 6%，对于估价对象I价格确定时，我们有以下考虑：

　　（1）市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法，充分考虑了市场因素对估价对象价格的影响，能够较为客观反映估价对象的价格水平。

　　（2）收益还原法是从根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，充分考虑了未来预期房地产市场状况对估价对象价格的影响因素，能够较为客观反映估价对象的价格水平。

　　综合以上原因，在确定估价对象I（即估价对象在未进行内部装修、正常交易情况）下的市场价格时采用算术平均法求取，则估价对象I的估价单价为：

　　估价对象为整栋进行交易，较正常交易情况而言，其在资金时间、交易费用方面均优于将估价对象分割交易。

　　根据《建设经济指标参数第三版》，房地产开发类项目的年基准收益率为12%，类似估价对象的正常销售期约2年，本次测算时, 则一次性整体销售,资金时间价值按期中计为1年，则修正系数为12%。

　　销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费用等。根据调查,目前天津市类似项目的销售代理费为预期销售收入的0.8～1.0%,类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费用等为预期销售收入的 0.8～1.5%，故销售费用合计为 1.6%～2.5%。估价人员结合估价对象的情况，结合市场分析及估价人员经验，估价对象正常的销售费用取预期销售收入的2.5%。则一次性整体销售,销售费用修正系数为2%。

　　本次估价时,根据天津市建筑安装造价信息，经过测算，估价对象在现状装修情况与毛坯状况相比，内部装修价格差为840元/平方米。

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2009

　　年 08 月31 日的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。

　　六、附 件（一）估价对象位置示意图（二）估价对象照片复印件（三）房地产证复印件（四）估价机构营业执照及评估资格证书复印件

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